为促进乡村振兴，促进农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展，加快农业农村现代化，全面建设社会主义现代化国家，全国人大常委会专门制订了《中华人民共和国乡村振兴促进法》，第六十七条规定，县级以上地方人民政府应当推进节约集约用地，提高土地使用效率，依法采取措施盘活农村存量建设用地，激活农村土地资源，完善农村新增建设用地保障机制，满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求。

县级以上地方人民政府应当保障乡村产业用地，建设用地指标应当向乡村发展倾斜，县域内新增耕地指标应当优先用于折抵乡村产业发展所需建设用地指标，探索灵活多样的供地新方式。

经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。

2017年8月国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。但试点方案中对于集体土地入市建设租赁租房还有一定的限制性，即集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。

自然资源部在《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）中提出，对“农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房”等使用集体建设用地的支持政策予以说明，指导地方自然资源主管部门依法依规使用集体建设用地，支持农村相关产业发展。

2020年1月1日《中华人民共和国土地管理法》的实施，删去了原土地管理法中的“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。新土地管理法的实施扫除了农村集体建设用地入市的法律障碍，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体。

2020年4月，国家发改委出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中针对土地市场进一步明确了“建立健全城乡统一的建设用地市场”。操作方法将包括：出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围等，同时建立农地入市的增值收益分配制度。

2021年2月21日，中央一号文件《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》明确指出，民族复兴，乡村振兴，要坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。其中，将探索实施农村集体经营性建设用地入市制度，作为深入推进农村改革，完善农村产权制度和要素市场化配置机制，充分激发农村发展内生动力的重要事项。2022年“中央一号”文件也提出土地入市的相关规定，要巩固提升农村集体产权制度改革成果，探索建立农村集体资产监督管理服务体系，探索新型农村集体经济发展路径。稳慎推进农村宅基地制度改革试点，规范开展房地一体宅基地确权登记。稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市。推动开展集体经营性建设用地使用权抵押融资。依法依规有序开展全域土地综合整治试点。深化集体林权制度改革。健全农垦国有农用地使用权管理制度。开展农村产权流转交易市场规范化建设试点。

虽然主管部门多次提供集体建设用地入市，但目前仍然存在着诸多制约因素，在土地收入分配机制方面需要进一步完善制度，在市场层面需要出台更加细化的支持政策。自然资源部对十三届全国人大三次会议第10285号建议的答复（自然资人议复字〔2020〕132号）中，虽提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权，明确了农村集体经营性建设用地入市的改革方向和目标。以及将抓紧推进《农村集体经营性建设用地入市指导意见》出台，支持自愿有偿退出的宅基地、腾退的其他用途集体建设用地和空闲土地等资源盘活利用，为各地审慎稳妥推进集体经营性建设用地入市工作提供具体指导。但目前并没有详细的集体经营建设用地入市的指导意见，对于具体的操作流程以及可供参考的案例较少。试点方案中对于集体土地入市建设租赁租房还有一定的限制性，即集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。

鉴于目前被纳入城市规划范围之内的大量农村集体土地入市不能办理产权的现状，探索将经入市的土地按照试点方案的要求补办相关的手续，在保证现有土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人权利的同时，充分保障农村集体的权益。土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益，为该经济组织全体村民的合法共同财产，由该经济组织依法管理使用，并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。对于集体土地入市后产生的收益可用于农村基础设施和公用事业的建设、集体经济组织范围内成员的社会保障等用途。

根据《土地管理法》第二十三条、第五十九条及第六十三条第一款和第二款的相关规定，集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务；相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理；集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

同时为维护土地管理秩序，要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。  根据上述规定，目前集体土地入市仅限于工业和商业用途。对于集体土地使用权入市的最长期限可根据上述土地的性质来确定。

2021年9月1日，《中华人民共和国土地管理法实施条例》正式实施，但农村集体经营性建设用地入市指导意见尚未制定下发，对于商业和工业用途的集体建设用地，可参考国有建设用地的出让形式；对于居住用地，根据入市的开发形式，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，入市地块由入市主体委托有资质公司进行地价评估，评估费由入市主体支付。

《土地管理法》第六十三条将集体经营性建设用地入市主体表述为“土地所有权人”，集体经营性建设用地的入市主体应当为农民集体。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。根据方案要求，试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或 者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

对于集体土地的入市，可按照《土地管理法实施条例》等相关规定的形式进行办理，但对于农村集体土地上已建成的住宅仍存在法律上的障碍，且具体的入市指导办法尚未进行发布，对于已经建成的厂房、商铺等工业、商业用途的集体建设用地，在符合《土地管理法实施条例》规定的基本条件的情况，与土地所有权人签订土地出让合同，可补办相关手续；但对于已建成的住宅，由于违反法律法规的禁止性规定，而导致无法办理补办手续。