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新法速递丨《成都市物业管理条例》（2024年修订版）亮点解读及实操建议
2024年4月17日，成都市人民代表大会常务委员会发布公告，新修订的《成都市物业管理条例》（以下简称“新条例”）已于2023年12月29日由成都市第十八届人民代表大会常务委员会第五次会议修订通过，2024年4月3日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，现予公布，于2024年10月1日起施行。
现行《成都市物业管理条例》（以下简称“原条例”）于2007年9月27日由成都市人大常委会颁布，自2008年1月1日起施行至今。近年来，随着成都市居民生活水平不断提高，人民群众对物业服务标准需求不断提升，原有物业法规已无法适应人民群众的生活需要。物业服务领域暴露出越来越多的实务问题，导致物业纠纷及相关物业领域诉讼量增长迅速，物业相关法规更新速度明显滞后，鉴于《四川省物业管理条例》已于2022年5月1日正式实施，已有必要对实施十五年之久的《成都市物业管理条例》予以修订和完善。
第一部分 亮点解读
SUN&CO.
一、新条例简况
新条例在架构上遵循《四川省物业管理条例》的基本架构，主要由原则性规定、主体规定、物业服务流程规定、监督管理、法律责任、附则等部分构成。同时新条例结合本地区实际，在《四川省物业管理条例》基础上增加物业管理区域、物业管理委员会、业主自行管理、物业服务一般性规定、物业服务人选聘、物业承接和退出、物业服务收费等内容。新条例对原条例条文内容进行90%的更新。
二、新条例亮点介绍
（一）作为政府派出机关的街道办事处被赋权大幅介入小区物业管理，建立外部指导与监督机制
新条例共计101条，其中有33条提及街道办事处，几乎占据全部内容的三分之一，新条例要求：
首次明确规定在区（市）县政府应当建立保障机制，在街道办事处明确物业管理专职机构，配备专职工作人员，落实工作经费。
街道办事处依法组织成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；
街道办事处要对物业服务人、业主委员会开设业主共有资金账户及共有资金收支情况进行监督；
建设单位承担首次业主大会筹备经费并将经费交到街道办事处指定账户；
管理规约约定或业主大会决定对业主共有资金进行审计而业主委员会拒绝时，街道办事处有权责令改正，拒不改正可代为组织实施审计，费用从业主公有资金中列支；
业主委员会任期届满但新一届业主委员会未产生的，相关档案资料、印章、资金等移交街道办事处保管；
街道办事处应根据业主书面申请组建物业管理委员会，并为物业管理委员会开展工作提供必要的经费保障；
物业服务项目存在违反新条例第49条规定情形，街道办事处应当核查；
业主委员会成员有违反本条例第三十四条第一款和第四十条第二款规定的，由街道办事处责令限期改正；
违反本条例第三十条第二款规定，违法召开业主大会会议的，由街道办事处责令限期改正……
（二）有条件的物业服务人可提供符合社会需求的个性化服务
2024年《政府工作报告》中多次提到养老问题，截至2023年底，我国60岁以上人口达到2.97亿人，我国已经进入老龄化社会。新条例第54条适应近年来日益增长的养老需求，鼓励有条件的物业服务人就近为业主提供定制化的养老、托幼、家政服务。
（三）规范物业收费，推动物业服务质价相符，并加强对预收物业费的管理
对于实务中存在的物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新条例增加物业服务收费标准双向调整制度，在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费。对于物业服务人申请调整物业服务收费标准时，其程序充分保障业主的异议权。
对预收物业费的管理，要求物业服务人按照物业服务合同约定预收物业费的，原则上不得超过一年，物业服务合同有固定期限的不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。预收物业费的，物业服务人应当将预收资金信息接入市智慧物业信息管理系统，供业主查询、监督。
（四）明确业主共有资金的项目和加强监管措施
新条例首次明确属于业主共有资金项目的范围，对于明确业主权利是重要的进步，赋予业主监督物业服务企业有力的手段。明确业主共有资金包括利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；共有部分被依法征收、征用的补偿费；共有资金产生的孳息及其他合法共有收入。前述资金都应纳入业主共有资金账户进行管理。
同时，对业主大会成立前后的管理主体进行规定。业主大会成立前，共有资金由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理；业主大会成立后，业委会开设业主共有资金账户，物业服务人应及时移交。
新条例特别规定处罚情形，对于物业服务企业，特别是不认真履职的业委会，未开设业主共有资金账户、未将业主共有资金全部存入账户或者未将业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理系统的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人处二万元以上五万元以下罚款，对业主委员会直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款。
（五）首次规定物业服务信息公开制度，增加物业服务项目负责人管理责任，倒逼物业公司提升物业服务质量
新条例新增信息公开机制，规定物业服务人定期通过线上线下方式对物业服务事项、公共收益、物业费收支情况等10项事项进行公示公开，赋予业主查阅权、复制权，使物业服务过程更加公开透明。对违反信息公示要求的，新条例规定要对物业服务人处1-3万元罚款。
针对目前群众普遍反映的小区物业服务水平参差不齐的问题，紧盯小区物业服务最关键的责任人—项目负责人，进一步完善项目负责人制度，将7类严重损害业主权益的行为纳入其信用评价，加强信用信息管理；同时规定住建部门记录项目负责人执业情况，开展职业评价，加强物业服务职业队伍建设。
针对物业服务人退出不规范、存在拒不退出的现象，新条例中明确退出程序、移交清单。规定物业服务合同终止且已经选聘新物业服务人或决定自行管理的业主已经接管的，原物业服务人拒不移交资料或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业费。同时，对拒不退出物业管理区域的，自责令规定时间届满次日起，对物业服务人处每日一万元罚款，且两年内不得承接新的物业项目，对物业服务人的项目负责人给予警告，处一万元以上三万元以下罚款，以此压实物业服务人的退出移交责任。
（六）回应民众关切，规范物业收费行为
对于部分建设单位在销售时承诺减免物业费的行为，新条例规定“建设单位向购房者承诺为其支付一定期限物业费的，应当书面告知物业服务人和购房者，并按照承诺履行支付义务。”，这使口头承诺变为合同约定内容，更加保障购房者及物业服务人合法权益。
对于物业行业存在的物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新增物业服务收费标准双向调整制度。在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费。通过规范程序，既能对多年未能提价的小区调高收费标准，确保物业服务质量提升；也能对价格偏高但质价不符的小区调低收费标准，保障物业服务双方的合法权益。
（七）规定车位（库）禁止向非业主出售；车位（库）应首先满足业主需要，不得只售不租；新增电动汽车、电力非机动车管理规定
新条例明确，物业管理区域内按照规划设置的车位，应当首先满足业主需要。规划配比内的车位，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人。
建设单位在销售房屋时，应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。同一物业管理区域内有不同物业类型或者分期开发的，建设单位还应当公开各物业类型（区域）的车位（库）配置情况。
建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。
近年来，时有因电动自行车违规充电或电梯轿厢运载电动自行车及配套电池引发火灾事故。本次修订增加禁止在公共门厅等场所停放或充电、禁止利用电梯轿厢运载电动车及动力电池的规定，进一步保障业主人身和财产安全。
（八）针对新形势新问题创新探索新举措
综合来看，新条例既关注广大市民关注的热点问题，也结合当下新形势下的现实需求。
其中，为适应人口老龄化的需求，提高既有住宅的宜居水平，将成都既有住宅增设电梯经验固化于条例中。鼓励既有住宅增设电梯，政府依法推动既有住宅增设电梯，业主依法配合既有住宅增设电梯，同时对相关费用的承担方式予以明确。
2019年以来，我市以“电梯综合保险”为基础，建立“保险+服务+物联网”电梯维保维修新模式，电梯故障受理响应缩短至15分钟，赢得各方一致好评，保障业主电梯乘用安全和出行便利。本次修订将电梯综合保险的创新实践经验固化到新条例中，新增业主共有资金经共同决定可以购买保险服务的规定，通过引入共有部分保险服务提升共有部分的维保维修效率，增强群众获得感、幸福感、安全感。
此外，针对新情况新问题在全国率先形成新制度。例如将对居（村）民委员会、物业管理委员会中履行职责的公职人员纳入监察重点，赋权镇（街道）对业主大会、业委会会议指导监督并把好议题、议程关，有效规范业主自治行为，提升治理能力。
第二部分 条文对比
SUN&CO.
《成都市物业管理条例》（新旧）及《四川省物业管理条例》条文对比
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第三部分 新规解读与实操建议
SUN&CO.
本部分主要针对新条例中涉及街道办职责的新增和修改较多内容的条款进行梳理解读和提出建议，纯属个人观点，不代表四川善嘉律师事务所，仅供参考，具体操作还需根据实际情况进行分析研判。
第一章 总 则
第八条 镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，履行下列职责：
（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届及规范化运行；
（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；
（三）建立工作联动机制，协调社区建设与物业管理的关系，接受物业管理各方主体投诉，调解处理物业管理纠纷；
（四）依法组织成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；
（五）依照法律、法规规定，统筹协调、监督管理辖区内其他物业管理活动。
居（村）民委员会应当协助镇人民政府、街道办事处和相关部门，依照法律、法规规定做好辖区内物业管理相关工作，并在社区（村）党组织领导下，建立业主委员会和物业服务人协调议事机制。业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受居（村）民委员会的指导和监督。
解读：
本条列举街办在物业管理工作中的职责：
（1）新增有关物管会相关工作，并强调需建立工作联动机制，用于调解处理物业管理纠纷。
（2）强调加强党建引领，建立社区一级的协调议事机制；明确业主大会、业主委员会和物业服务人需接受居（村）民委员会的指导和监督。
第二章 物业及其管理主体
第十九条 下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：
（一）利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；
（三）业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；
（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；
（五）共有资金产生的孳息；
（六）其他合法共有收入。
建筑物及其附属设施的维修资金归业主共有，按照相关法律、法规、规章规定实行专户管理。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和管理规约约定。
解读：
本条列举共有资金的具体种类，并强调属于业主共有的维修资金需实行专户管理。
第二十条 业主大会成立前，本条例第十九条第一款规定的业主共有资金，由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理，并将共有资金使用、管理情况向全体业主公布，不得挪用、侵占。
业主大会成立后，业主委员会应当按照相关法律、法规、规章规定开设业主共有资金账户。物业服务人应当及时向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细、相关资料。
物业服务人、业主委员会在银行开设的业主共有资金账户应当接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受住建主管部门、镇人民政府、街道办事处监督指导。
解读：
本条明确业主大会成立前，业主共有资金由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理。同时明确规定业主共有资金账户应当接入市智慧物业信息管理系统，接受业主的监督，接受住建部门、街道办的监督指导。
第二十三条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）在物业管理区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；
（十）物业管理区域划分与调整；
（十一）实行自行管理；
（十二）物业费调整；
（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
提交业主共同决定前，业主委员会应当将拟表决时间、表决形式、议题、议事内容或者拟表决事项等在物业管理区域显著位置和通过互联网方式公示，公示期不得少于十五日。
解读：
（1）本条详细列举业主共同决定的事项，相较《四川省物业管理条例》而言，市条未将“设立业主代表大会以及确定其职责”列入业主共同决定的事项。
（2）本条强调业委会需将拟表决事项等相关情况公示不得少于15日，且需在物业管理区域显著位置和通过互联网两种方式进行公示，缺一不可。
第二十六条 符合召开首次业主大会会议情形的，建设单位应当在条件符合之日起三十日内依法向镇人民政府、街道办事处提出设立业主大会的书面报告。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业管理区域内二十名以上业主联名可以依法向镇人民政府、街道办事处提出设立业主大会的书面申请。
镇人民政府、街道办事处应当在收到设立业主大会的书面报告或者申请后十日内进行核实。符合召开首次业主大会会议情形的，镇人民政府、街道办事处应当依照法律、法规规定，三十日内指导成立筹备组，并开展筹备工作。
筹备组发布公告、公示等书面文件应当由镇人民政府、街道办事处加盖公章。
解读：
本条规定内容与《四川省物业管理条例》规定一致。
第二十七条 筹备组成员一般由业主代表和镇人民政府、街道办事处、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成，筹备组组长由镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会代表担任，业主代表由镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生。
筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议并选举业主委员会。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。
筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域显著位置公示，并在业主委员会选举产生之日起十日内将筹备相关资料和剩余筹备经费向业主委员会进行移交，移交完成后筹备组自行解散。
解读：
本条规定相较《四川省物业管理条例》相关规定最大不同就是对筹备组的时间规定。省条规定“ 筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议，逾期不能召开的，筹备组自行解散。”，而新条例规定“筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议并选举业主委员会。”
实操建议：
（1）新条例对筹备组工作而言，比省条少近1个月的时间，因筹备组各个公告时间加起来有2-3个月的时间，6个月内不光要召开会议，还要完成唱票计票工作选举出业委会，一应准备工作需要更紧凑扎实，建议走线上进行核权和投票，单纯线下投票很难在规定时间内完成相应工作。
（2）筹备组在6个月内召开首次业主大会会议，但是未选举成立业委会的，按照新条例定需自行解散。
（3）筹备组自行解散后，按照2024年6月1日即将施行的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十九条第三款之规定，需占物业服务区域20%以上业主联名提出重新筹备业主大会申请。
（4）本条第三款规定业主大会的成立时间，按照2024年6月1日即将施行的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条“首次业主大会会议对管理规约、业主大会议事规则草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，在3个月内重新组织表决。”之规定，再结合本条第二款之规定，新的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条规定的情况基本不可能实现。
（5）本条第三款规定业主大会的成立条件，与2024年6月1日即将施行的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十条相比较，多出“业主委员会工作规则”这一项条件。
第二十九条 建设单位负责首次业主大会会议的筹备经费。筹备经费根据物业管理区域的规模按每套房屋五十元标准确定；物业管理区域总套数在一千户以下的，一般不高于五万元；物业管理区域总套数在一千户以上的，一般不高于十万元。一个物业管理区域业主大会筹备经费不得少于二万元。
新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至镇人民政府、街道办事处的指定账户，供业主大会筹备组使用。
老旧小区以及建设单位已经不存在的物业管理区域筹备首次业主大会会议的，区（市）县人民政府可以给予补助。
实操建议：
（1）现成都市成华区未对相关专用指定账户设置配套的规定，实际操作中街办并无相应专用指定账户可供使用，建议不要使用街办基本账户进行该类款项的收支。在此情形下，建议筹备组与新建物业的建设单位协商，由筹备组将相关费用在新建物业的建设单位实报实销。
（2）本条第三款未将“建设单位已经不存在”的情形规定清楚，若该单位未注销但无法查找具体地址等情形是否属于“不存在”的情况。
第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。筹备组、业主委员会或者物业管理委员会应当按照法律、法规、规章规定和管理规约、业主大会议事规则约定召开业主大会会议。专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议，或者出现业主大会议事规则约定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。
业主委员会未依法、依约履行召开业主大会会议职责的，二十名以上业主联名可以请求镇人民政府、街道办事处责令其限期召开；逾期仍未召开的，由镇人民政府、街道办事处组织召开。其他任何单位和个人不得违法召开业主大会会议。
解读：
本条强调召开业主大会的主体只能是业委会和基层政府。
第三十一条 业主大会会议的召开应当接受镇人民政府、街道办事处的指导和监督。业主委员会应当在召开业主大会会议公告发布三十日前将会议方案、议程、议事内容和拟表决事项等报告镇人民政府、街道办事处。
业主大会会议由业主委员会书面记录，相关会议资料应当存档保存。业主大会会议未能作出决定的，或者业主就会议议题内容等存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向镇人民政府、街道办事处报告。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，该决定事项涉及的区（市）县相关主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
解读：
（1）街道办事处对业主大会会议的召开负有指导和监督职责。
（2）明确业委会在召开业主大会会议前的报告义务。
（3）明确业委会在业主大会会议未能作出决定或对议题存在重大分歧的报告义务。
（4）明确街道办事处对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，具有责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的职责。
实操建议：
建议街道办事处在认定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定时，先向专业律师进行咨询确认并预判诉讼风险以后，谨慎作出责令限期改正或者撤销其决定；对于业主大会、业主委员会作出的决定是否违反法律、法规规定的认定存在争议时，可以向区（市）县相关主管部门函询相关事宜是否可以认定为“违反法律、法规规定”。
第三十二条 业主大会会议可以采用书面方式或者电子投票的形式。业主参与表决可以自行投票，也可以委托他人投票。受托人应当出具业主的书面委托证明，依法按照受托事项、时间、权限，代表业主行使权利。
现场计票、统票、监票应当邀请镇人民政府、街道办事处代表、居（村）民委员会代表和业主代表参加。鼓励委托公证机构进行公证。
采用电子投票表决可以使用全市统一的电子投票表决系统。不动产登记机构与住建主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制，及时将相关信息共享。
业主大会会议表决结果产生之日起三日内，应当在物业管理区域显著位置向全体业主公示，公示时间不得少于三十日。业主表决和查询议事表决结果时，应当主动提供业主身份证明材料。
解读：
（1）街道办事处应当参加现场计票、统票、监票工作。
（2）确认业主大会会议表决结果的公示时间。
实操建议：
（1）该条第二款规定的“业主代表”建议为非筹备组成员和非业委会候选成员。
（2）该条第二款规定的“公证机构公证”，相关费用支出方式建议在筹备组会议中进行确定。
（3）全市统一的电子投票表决系统非强制性使用，但是建议优先适用；若业委会选择使用其他第三方平台进行投票，建议街道办对该平台投票流程如何规定、相关参与率如何计算、票数如何统计、投票后如何查询、投票结果真实性如何保证、该结果及相关数据如何保存、相关数据及业主信息如何进行保密及处理、该次服务如何收费、业委会支出该笔费用是否符合规约要求等问题均需要在投票前进行确认。
第三十四条 管理规约约定或者业主大会决定聘请专业机构对业主共有资金进行审计的，业主委员会应当执行，物业服务人应当予以配合。业主委员会拒绝委托审计的，镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期未改正的，镇人民政府、街道办事处可以代为组织实施，相关费用在业主共有资金中列支。
审计结果应当向全体业主公示，公示期不得少于十五日。
鼓励建立业主委员会任期和离任审计制度。
解读：
明确对业主共有资金进行审计相关事宜。
实操建议：
若街道办代为组织实施审计后，业委会以各种理由不予配合（例如：本届业委会已到期或者拒不配合支付费用等），该费用街办如何在业主共用资金中进行列支？若无法进行列支，街办只有通过诉讼方式进行维权，容易造成街办与辖区群众之间纠纷，不利于稳定团结。本条未对出现上述状况时，街道办如何保护自身权利进行规定。
第三十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督，按照依法通过的业主委员会工作规则开展工作。
业主委员会成员由本物业管理区域内符合法律、法规规定条件的自然人业主或者单位业主授权的代表担任。筹备组或者换届小组在确定业主委员会成员候选人名单时，应当征求物业所在地社区（村）党组织意见。
业主委员会每名成员具有同等表决权，人数、任期等应当符合法律、法规规定。业主委员会成员以及候补委员的条件、人数、选举方式、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会成员应当遵守法律、法规和管理规约，主动接受镇人民政府、街道办事处的监督管理。
业主委员会成员和候补委员名单应当长期在业主委员会用房的显著位置公告，并根据业主委员会成员变化情况及时更新。
实操建议：
（1）本条第二款确定“筹备组或者换届小组在确定业主委员会成员候选人名单时，应当征求物业所在地社区（村）党组织意见”，在业委会备案时，应当提交征求意见的相关材料。
（2）本条第三款规定“候补委员的条件、人数、选举方式、任期等具体事项由业主大会议事规则规定”，而第三十六条规定“候补委员人数不得超过业主委员会成员人数的百分之五十”， 因第三十六条第一款对候补委员人数进行强制性规定，若业主大会议事规则规定的候补委员人数与第三十六条第一款规定人数存在冲突，则应当适用第三十六条第一款之规定。
第三十六条 业主大会会议可以同时选举产生业主委员会候补委员，在业主委员会成员出缺时，由候补委员依次递补，候补委员人数不得超过业主委员会成员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会成员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中约定。
解读：
（1）明确候补委员人数不得超过业主委员会成员人数的百分之五十。
（2）明确候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十七条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主依法作出的共同决定；
（二）督促业主、物业使用人遵守管理规约、履行物业服务合同；
（三）监督物业服务人履行物业服务合同；
（四）配合政府以及有关部门依法实施的应急处置措施和其他管理措施；
（五）拟定涉及业主共同管理事项的制度措施草案并提请业主大会决定；
（六）每半年公布业主委员会成员、候补委员支付物业费、停车服务费等情况；
（七）法律、法规规定以及管理规约约定和业主大会赋予的其他职责。
业主出具业主身份证明材料后，可以查阅、复制业主委员会制作和保管的会议记录和法律、法规规定的应当公开的信息档案资料，业主委员会应当予以配合。
业主委员会应当按照有关要求，积极引导业主遵守互联网信息相关规定，文明互动、理性表达，维护物业管理相关互联网群组的良好网络生态。
解读：
（1）列举业主委员会应当履行的职责，相关职责应当与省条相配合进行确认。
（2）本条第六项系新增规定，需要提醒业委会保存相关公示情况的证明材料。
第三十八条 业主委员会应当按照业主委员会工作规则召开会议，并于会议召开前三日，将会议讨论事项报告物业所在地的镇人民政府、街道办事处。
业主委员会的决定应当依照法律、法规规定进行公示，同时抄告镇人民政府、街道办事处。业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经过全体成员过半数同意并签字确认。
业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会成员承担相应的法律责任。
实操建议：
因业委会召开会议不需要街道办同意，也不需要将会议结果提交备案，那街道办如何能及时得知业委会召开业委会会议？本条第一款规定明确要求业委会召开会议前3天需报告街道办，但是业委会不报告，那街道办如何处理？相关规定没有明确。建议出现业委会不报告的情形时，街道办应当下达告知书，要求业委会履行报告义务。
第四十条 业主委员会任期届满前，应当依照法律、法规规定召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满之日起十日内，应当依照法律、法规规定将档案资料、印章、资金等移交给新一届业主委员会，腾退业主委员会用房。新一届业主委员会未产生的，移交给镇人民政府、街道办事处指定的单位保管。移交清单应当保存至下一次换届选举完成。
实操建议：
本条第二款规定所称“指定的单位保管”，实际操作中街道办可以确定哪些单位进行保管？相应保管费用如何支出？从何处支出？移交时是否需要审计（特别是该小区业主对财务账目分歧严重时）？若下一届无法选举成功的情况下，相关后续委托保管事项及费用如何处理？相关规定没有明确，都是实际操作中的问题所在。若出现上述状况时，建议街道办指定社区进行保管。
第五节 物业管理委员会
根据国务院《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。
2005年08月15日的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中明确：“业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。” 理由是：
1、系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；
2、系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；
3、依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；
4、对物业公用部位、共用设备有占有支配权。
既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。另，按照最高法院[2002]民立他字第46号函的意见，业主委员会既然能作为原告，也就能作为被告。
但是，新条例中“物业管理委员会”并非由业主选举产生，其职责与业委会并非完全一致，对“物业管理委员会”的性质如何进行认定？若其作为业主委员会替代组织履行职责时，其是否具备诉讼主体资格？该诉讼主体资格由谁来进行认定？故“物业管理委员会”相关规定无相关上位法规定进行支撑，相关主体资格存在争议。
第四十一条 有下列情形之一的，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向物业所在地镇人民政府、街道办事处提出书面申请，镇人民政府、街道办事处应当及时组建物业管理委员会：
（一）新建物业管理区域自首套房交付之日起超过三个月，仍不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）物业管理区域符合设立业主大会情形但是尚未设立业主大会的；
（三）业主委员会任期届满仍未能选举产生新一届业主委员会的；
（四）因业主委员会成员缺额、在任期内无法履职，且未能重新选举，导致业主委员会无法正常履职的。
镇人民政府、街道办事处应当为物业管理委员会开展工作提供必要的经费保障。物业管理委员会有权使用业主委员会用房。
物业管理委员会组建、职责、运行的具体办法，由市人民政府另行制定。
解读：
（1）列举应当组建物业管理委员会的情形。
（2）授权市人民政府制定物业管理委员会组建、职责、运行的具体办法。
第四十二条 物业管理委员会应当依法履行下列职责：
（一）符合本条例第四十一条第一款第一项情形的，组织业主监督前期物业服务合同的履行和监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等；
（二）符合本条例第四十一条第一款第二项情形的，组织成立业主大会；
（三）符合本条例第四十一条第一款第三项、第四项情形的，组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会；
（四）未成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的，临时代为履行业主委员会的职责；根据业主共同决定，代表业主与业主依法共同决定选聘、续聘的物业服务人签订、续订物业服务合同及补充协议。
物业管理委员会应当依法履行职责，接受镇人民政府、街道办事处的监督管理，其作出的决定违反法律、法规规定的，该决定事项涉及的区（市）县相关主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。
实操建议：
（1）本条确定物业管理委员会的职责，需对应第四十一条之规定，产生情形不一样，相关的具体职责也不一样。
（2）建议街道办事处在认定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定时，先向专业律师进行咨询确认并预判诉讼风险以后，谨慎作出责令限期改正或者撤销其决定；对于业主大会、业主委员会作出的决定是否违反法律、法规规定的认定存在争议时，可以向区（市）县相关主管部门函询相关事宜是否可以认定为“违反法律、法规规定”。
第四十三条 物业管理委员会一般由镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位指派代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一，主任由镇人民政府、街道办事处指派的代表担任。已经成立业主大会的，建设单位不再指派人员参加。
业主代表由镇人民政府、街道办事处通过听取业主意见，在自愿参加的业主中确定。
镇人民政府、街道办事处应当在物业管理区域显著位置以书面形式和互联网方式将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示期不少于十五日。
实操建议：
（1）本条第一款规定由街道办指派的代表担任物业管理委员会的主任，并未限定该代表为街道办工作人员，但为更好的进行后续相关工作，建议指派街道办工作人员或社区人员作为代表担任主任职务。
（2）本条第二款中“业主代表”没有规定其确定条件，建议党员优先，其他相应条件按照业委会成员要求进行确定。
第四十四条 物业管理委员会作为临时机构，在物业管理区域选举产生业主委员会后停止履行职责，办理移交手续后自行解散。物业管理委员会任期一般不超过两年，期满仍未能选举产生业主委员会的，由镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。
物业管理委员会应当于任期届满或者选举产生业主委员会之日起十五日内，办理移交档案资料、印章、资金等手续，腾退业主委员会用房。
实操建议：
物管会进行材料移交前，建议对资金等账户情况进行审计后移交。
第四十五条 物业管理委员会可以持镇人民政府、街道办事处出具的成立证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会专用印章，并开设基本存款账户。
实操建议：
（1）虽然省条第七条提及物管会，但由于一直没有相关实施操作规定，物管会设立仍属于新生事物，故未知银行对物管会该类主体是否配合开具独立账户。
（2）物管会若能开具独立账户，需预留物管会公章和主任的印章，那么对于账户上可能存在的上百万或上千万的资金，是否有必要建立独立的财务制度进行资金收入和支付的监管，否则一旦出现资金使用问题，作为成立物管会的街道办责任将极其重大。
第三章 物业服务
第五十三条 物业管理区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷需提供应急物业服务保障的，由镇人民政府、街道办事处确定应急物业服务人，并在物业管理区域内公告。
应急物业服务期间物业服务人应当按照原物业服务合同约定的服务标准提供服务，物业费按照原标准执行。
镇人民政府、街道办事处应当自确定应急物业服务人之日起六个月内组织业主依法选聘新物业服务人，协调应急物业服务人与新物业服务人做好交接。
实操建议：
《四川省物业管理条例》第七十三条有相同规定表述，但均未明确表述该应急物业服务的期限，实际操作过程中相当多的业主认为应急物业服务期限就是6个月。若6个月内未选出新物业，则要求街道办更换新的应急物业公司进场，造成业主间矛盾加深，也导致因物业公司频繁更替，致使服务水平下降，最终受到损害的还是广大业主。建议在街道办确定应急物业进行公告时，对应急物业服务期限进行表述，如表述为“应急物业服务期限于选举出新物业服务人并依法交接之日结束”。
第五十四条 有条件的物业服务人可以根据业主委托开展养老、托幼、家政、文化、健康等定制化和个性化特约服务，服务报酬由业主和物业服务人协商确定。
除法律、法规规定的事项外，镇人民政府、街道办事处以及居（村）民委员会委托物业服务人承担社区治理、公共事务或者居（村）民服务等事项的，服务报酬由双方协商确定。
解读：
本条适应近年来不断突出的养老需求，鼓励有条件的物业服务人就近为业主提供定制化的养老、托幼、家政服务。建议物业公司对新增的服务范围及时向相关行业主管部门进行申请或报备。
第五十九条 物业服务期限届满前六个月内，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者选聘新物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。
业主共同决定续聘且原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同期限届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会。
经业主共同决定选聘新物业服务人的，业主委员会应当制定选聘方案并组织业主进行表决。
实操建议：
本条第三款确认业委会需制定选聘方案并提交表决，为有效提高业主大会的效率，建议可以将续聘和选聘、选聘方案等相关议题放在同一次业主大会进行表决，但应当注意议题设置的逻辑顺序，应当首先表决是否同意续聘，然后才是选聘等相关议题。
第六十六条 业主、物业服务人可以向业主委员会提出调整物业服务收费标准的申请。
专有部分面积占比百分之十以上且人数占比百分之十以上的业主提出申请的，业主委员会应当与物业服务人协商。物业服务人同意调整的，双方共同制定调整方案，并将调整方案提交业主共同决定。
物业服务人申请调整物业服务收费标准的，按照下列程序办理：
（一）物业服务人拟定收费标准调整方案，并提交业主委员会。调整方案包括调整后的服务标准、服务事项、服务价格、理由和补充协议草案；
（二）业主委员会将收费标准调整方案在物业管理区域显著位置公示三十日以上；
（三）公示期间，业主对调整方案提出异议的，业主委员会应当与物业服务人研究，根据业主合理建议优化相关方案；
（四）业主委员会将调整方案提交业主共同决定。
物业服务人应当将物业服务收费标准的调整事项和结果及时报告物业所在地的镇人民政府、街道办事处。
物业服务收费标准调整后，物业服务人应当与业主委员会签订补充协议。
解读：
本条规定物业服务收费标准的调整程序。
第四章 物业使用和管理维护
第七十六条 在物业管理区域内使用电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车的，应当遵守法律、法规、规章规定和管理规约约定，不得在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放或者充电。
禁止利用电梯轿厢运载电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车及其配套动力蓄电池。
解读：
因电动自行车频繁引发安全责任事故，本条规定设置禁止充电区域范围和利用电梯运载相关事项。
第七十八条 物业服务人接受委托代收水电燃气费等，应当与委托人签订委托合同，并根据约定向委托人收取报酬，不得将应当由委托人承担的费用转嫁给业主。委托人应当将委托事项和联系方式在物业管理区域显著位置长期公示。
物业服务人代收水电燃气等费用的，不得与物业费捆绑收取。
解读：
本条对物业代收费事项处理进行规定。
第六章 法律责任
第九十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，由镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理综合行政执法部门对业主委员会的直接责任人员处一万元以上二万元以下罚款：
（一）违反本条例第三十四条第一款规定，拒绝委托审计或者不配合审计的；
（二）违反本条例第四十条第二款规定，拒不移交相关资料、财物的。
解读：
本条为新增条款，涉嫌违法事项需街道办得知相关线索后，对该情况是否属于涉嫌违法的处罚事项进行研判，确认后开具《责令限期改正通知书》，并进行有效送达，逾期未改正的，由街道办将上述一应材料移交城市管理综合行政执法部门进行处罚。
第九十三条 违反本条例第三十条第二款规定，违法召开业主大会会议的，由镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理综合行政执法部门按照下列规定予以处罚：
（一）物业服务人或者其他单位违法召开业主大会会议的，处二万元以上十万元以下罚款；
（二）业主个人、物业使用人违法召开业主大会会议的，处三千元以上一万元以下罚款。
解读：
本条为新增条款，涉嫌违法事项需街道办得知相关线索后，对该情况是否属于涉嫌违法的处罚事项进行研判，确认后开具《责令限期改正通知书》，并进行有效送达，逾期未改正的，由街道办将上述一应材料移交城市管理综合行政执法部门进行处罚。
第九十七条 相关主管部门、镇人民政府、街道办事处的工作人员，在物业管理的监督管理工作中未依法履行职责的，依法责令改正，通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。
监察机关应当加强对居（村）民委员会、物业管理委员会中履行职责的公职人员的监察。
解读：
本条对街道办人员不履职和监察相关公职人员进行规定。
2024年4月17日，成都市人民代表大会常务委员会发布公告，新修订的《成都市物业管理条例》（以下简称“新条例”）已于2023年12月29日由成都市第十八届人民代表大会常务委员会第五次会议修订通过，2024年4月3日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，现予公布，于2024年10月1日起施行。
现行《成都市物业管理条例》（以下简称“原条例”）于2007年9月27日由成都市人大常委会颁布，自2008年1月1日起施行至今。近年来，随着成都市居民生活水平不断提高，人民群众对物业服务标准需求不断提升，原有物业法规已无法适应人民群众的生活需要。物业服务领域暴露出越来越多的实务问题，导致物业纠纷及相关物业领域诉讼量增长迅速，物业相关法规更新速度明显滞后，鉴于《四川省物业管理条例》已于2022年5月1日正式实施，已有必要对实施十五年之久的《成都市物业管理条例》予以修订和完善。
第一部分 亮点解读
SUN&CO.
一、新条例简况
新条例在架构上遵循《四川省物业管理条例》的基本架构，主要由原则性规定、主体规定、物业服务流程规定、监督管理、法律责任、附则等部分构成。同时新条例结合本地区实际，在《四川省物业管理条例》基础上增加物业管理区域、物业管理委员会、业主自行管理、物业服务一般性规定、物业服务人选聘、物业承接和退出、物业服务收费等内容。新条例对原条例条文内容进行90%的更新。
二、新条例亮点介绍
（一）作为政府派出机关的街道办事处被赋权大幅介入小区物业管理，建立外部指导与监督机制
新条例共计101条，其中有33条提及街道办事处，几乎占据全部内容的三分之一，新条例要求：
首次明确规定在区（市）县政府应当建立保障机制，在街道办事处明确物业管理专职机构，配备专职工作人员，落实工作经费。
街道办事处依法组织成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；
街道办事处要对物业服务人、业主委员会开设业主共有资金账户及共有资金收支情况进行监督；
建设单位承担首次业主大会筹备经费并将经费交到街道办事处指定账户；
管理规约约定或业主大会决定对业主共有资金进行审计而业主委员会拒绝时，街道办事处有权责令改正，拒不改正可代为组织实施审计，费用从业主公有资金中列支；
业主委员会任期届满但新一届业主委员会未产生的，相关档案资料、印章、资金等移交街道办事处保管；
街道办事处应根据业主书面申请组建物业管理委员会，并为物业管理委员会开展工作提供必要的经费保障；
物业服务项目存在违反新条例第49条规定情形，街道办事处应当核查；
业主委员会成员有违反本条例第三十四条第一款和第四十条第二款规定的，由街道办事处责令限期改正；
违反本条例第三十条第二款规定，违法召开业主大会会议的，由街道办事处责令限期改正……
（二）有条件的物业服务人可提供符合社会需求的个性化服务
2024年《政府工作报告》中多次提到养老问题，截至2023年底，我国60岁以上人口达到2.97亿人，我国已经进入老龄化社会。新条例第54条适应近年来日益增长的养老需求，鼓励有条件的物业服务人就近为业主提供定制化的养老、托幼、家政服务。
（三）规范物业收费，推动物业服务质价相符，并加强对预收物业费的管理
对于实务中存在的物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新条例增加物业服务收费标准双向调整制度，在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费。对于物业服务人申请调整物业服务收费标准时，其程序充分保障业主的异议权。
对预收物业费的管理，要求物业服务人按照物业服务合同约定预收物业费的，原则上不得超过一年，物业服务合同有固定期限的不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。预收物业费的，物业服务人应当将预收资金信息接入市智慧物业信息管理系统，供业主查询、监督。
（四）明确业主共有资金的项目和加强监管措施
新条例首次明确属于业主共有资金项目的范围，对于明确业主权利是重要的进步，赋予业主监督物业服务企业有力的手段。明确业主共有资金包括利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；共有部分被依法征收、征用的补偿费；共有资金产生的孳息及其他合法共有收入。前述资金都应纳入业主共有资金账户进行管理。
同时，对业主大会成立前后的管理主体进行规定。业主大会成立前，共有资金由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理；业主大会成立后，业委会开设业主共有资金账户，物业服务人应及时移交。
新条例特别规定处罚情形，对于物业服务企业，特别是不认真履职的业委会，未开设业主共有资金账户、未将业主共有资金全部存入账户或者未将业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理系统的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人处二万元以上五万元以下罚款，对业主委员会直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款。
（五）首次规定物业服务信息公开制度，增加物业服务项目负责人管理责任，倒逼物业公司提升物业服务质量
新条例新增信息公开机制，规定物业服务人定期通过线上线下方式对物业服务事项、公共收益、物业费收支情况等10项事项进行公示公开，赋予业主查阅权、复制权，使物业服务过程更加公开透明。对违反信息公示要求的，新条例规定要对物业服务人处1-3万元罚款。
针对目前群众普遍反映的小区物业服务水平参差不齐的问题，紧盯小区物业服务最关键的责任人—项目负责人，进一步完善项目负责人制度，将7类严重损害业主权益的行为纳入其信用评价，加强信用信息管理；同时规定住建部门记录项目负责人执业情况，开展职业评价，加强物业服务职业队伍建设。
针对物业服务人退出不规范、存在拒不退出的现象，新条例中明确退出程序、移交清单。规定物业服务合同终止且已经选聘新物业服务人或决定自行管理的业主已经接管的，原物业服务人拒不移交资料或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业费。同时，对拒不退出物业管理区域的，自责令规定时间届满次日起，对物业服务人处每日一万元罚款，且两年内不得承接新的物业项目，对物业服务人的项目负责人给予警告，处一万元以上三万元以下罚款，以此压实物业服务人的退出移交责任。
（六）回应民众关切，规范物业收费行为
对于部分建设单位在销售时承诺减免物业费的行为，新条例规定“建设单位向购房者承诺为其支付一定期限物业费的，应当书面告知物业服务人和购房者，并按照承诺履行支付义务。”，这使口头承诺变为合同约定内容，更加保障购房者及物业服务人合法权益。
对于物业行业存在的物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新增物业服务收费标准双向调整制度。在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费。通过规范程序，既能对多年未能提价的小区调高收费标准，确保物业服务质量提升；也能对价格偏高但质价不符的小区调低收费标准，保障物业服务双方的合法权益。
（七）规定车位（库）禁止向非业主出售；车位（库）应首先满足业主需要，不得只售不租；新增电动汽车、电力非机动车管理规定
新条例明确，物业管理区域内按照规划设置的车位，应当首先满足业主需要。规划配比内的车位，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人。
建设单位在销售房屋时，应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。同一物业管理区域内有不同物业类型或者分期开发的，建设单位还应当公开各物业类型（区域）的车位（库）配置情况。
建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。
近年来，时有因电动自行车违规充电或电梯轿厢运载电动自行车及配套电池引发火灾事故。本次修订增加禁止在公共门厅等场所停放或充电、禁止利用电梯轿厢运载电动车及动力电池的规定，进一步保障业主人身和财产安全。
（八）针对新形势新问题创新探索新举措
综合来看，新条例既关注广大市民关注的热点问题，也结合当下新形势下的现实需求。
其中，为适应人口老龄化的需求，提高既有住宅的宜居水平，将成都既有住宅增设电梯经验固化于条例中。鼓励既有住宅增设电梯，政府依法推动既有住宅增设电梯，业主依法配合既有住宅增设电梯，同时对相关费用的承担方式予以明确。
2019年以来，我市以“电梯综合保险”为基础，建立“保险+服务+物联网”电梯维保维修新模式，电梯故障受理响应缩短至15分钟，赢得各方一致好评，保障业主电梯乘用安全和出行便利。本次修订将电梯综合保险的创新实践经验固化到新条例中，新增业主共有资金经共同决定可以购买保险服务的规定，通过引入共有部分保险服务提升共有部分的维保维修效率，增强群众获得感、幸福感、安全感。
此外，针对新情况新问题在全国率先形成新制度。例如将对居（村）民委员会、物业管理委员会中履行职责的公职人员纳入监察重点，赋权镇（街道）对业主大会、业委会会议指导监督并把好议题、议程关，有效规范业主自治行为，提升治理能力。
第二部分 条文对比
SUN&CO.
《成都市物业管理条例》（新旧）及《四川省物业管理条例》条文对比
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第三部分 新规解读与实操建议
SUN&CO.
本部分主要针对新条例中涉及街道办职责的新增和修改较多内容的条款进行梳理解读和提出建议，纯属个人观点，不代表四川善嘉律师事务所，仅供参考，具体操作还需根据实际情况进行分析研判。
第一章 总 则
第八条 镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，履行下列职责：
（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届及规范化运行；
（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；
（三）建立工作联动机制，协调社区建设与物业管理的关系，接受物业管理各方主体投诉，调解处理物业管理纠纷；
（四）依法组织成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；
（五）依照法律、法规规定，统筹协调、监督管理辖区内其他物业管理活动。
居（村）民委员会应当协助镇人民政府、街道办事处和相关部门，依照法律、法规规定做好辖区内物业管理相关工作，并在社区（村）党组织领导下，建立业主委员会和物业服务人协调议事机制。业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受居（村）民委员会的指导和监督。
解读：
本条列举街办在物业管理工作中的职责：
（1）新增有关物管会相关工作，并强调需建立工作联动机制，用于调解处理物业管理纠纷。
（2）强调加强党建引领，建立社区一级的协调议事机制；明确业主大会、业主委员会和物业服务人需接受居（村）民委员会的指导和监督。
第二章 物业及其管理主体
第十九条 下列资金属于业主共有，应当纳入业主共有资金账户进行管理：
（一）利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；
（三）业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；
（四）共有部分被依法征收、征用的补偿费；
（五）共有资金产生的孳息；
（六）其他合法共有收入。
建筑物及其附属设施的维修资金归业主共有，按照相关法律、法规、规章规定实行专户管理。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和管理规约约定。
解读：
本条列举共有资金的具体种类，并强调属于业主共有的维修资金需实行专户管理。
第二十条 业主大会成立前，本条例第十九条第一款规定的业主共有资金，由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理，并将共有资金使用、管理情况向全体业主公布，不得挪用、侵占。
业主大会成立后，业主委员会应当按照相关法律、法规、规章规定开设业主共有资金账户。物业服务人应当及时向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细、相关资料。
物业服务人、业主委员会在银行开设的业主共有资金账户应当接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受住建主管部门、镇人民政府、街道办事处监督指导。
解读：
本条明确业主大会成立前，业主共有资金由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理。同时明确规定业主共有资金账户应当接入市智慧物业信息管理系统，接受业主的监督，接受住建部门、街道办的监督指导。
第二十三条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）在物业管理区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；
（十）物业管理区域划分与调整；
（十一）实行自行管理；
（十二）物业费调整；
（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
提交业主共同决定前，业主委员会应当将拟表决时间、表决形式、议题、议事内容或者拟表决事项等在物业管理区域显著位置和通过互联网方式公示，公示期不得少于十五日。
解读：
（1）本条详细列举业主共同决定的事项，相较《四川省物业管理条例》而言，市条未将“设立业主代表大会以及确定其职责”列入业主共同决定的事项。
（2）本条强调业委会需将拟表决事项等相关情况公示不得少于15日，且需在物业管理区域显著位置和通过互联网两种方式进行公示，缺一不可。
第二十六条 符合召开首次业主大会会议情形的，建设单位应当在条件符合之日起三十日内依法向镇人民政府、街道办事处提出设立业主大会的书面报告。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业管理区域内二十名以上业主联名可以依法向镇人民政府、街道办事处提出设立业主大会的书面申请。
镇人民政府、街道办事处应当在收到设立业主大会的书面报告或者申请后十日内进行核实。符合召开首次业主大会会议情形的，镇人民政府、街道办事处应当依照法律、法规规定，三十日内指导成立筹备组，并开展筹备工作。
筹备组发布公告、公示等书面文件应当由镇人民政府、街道办事处加盖公章。
解读：
本条规定内容与《四川省物业管理条例》规定一致。
第二十七条 筹备组成员一般由业主代表和镇人民政府、街道办事处、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成，筹备组组长由镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会代表担任，业主代表由镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生。
筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议并选举业主委员会。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。
筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域显著位置公示，并在业主委员会选举产生之日起十日内将筹备相关资料和剩余筹备经费向业主委员会进行移交，移交完成后筹备组自行解散。
解读：
本条规定相较《四川省物业管理条例》相关规定最大不同就是对筹备组的时间规定。省条规定“ 筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议，逾期不能召开的，筹备组自行解散。”，而新条例规定“筹备组应当自公告成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议并选举业主委员会。”
实操建议：
（1）新条例对筹备组工作而言，比省条少近1个月的时间，因筹备组各个公告时间加起来有2-3个月的时间，6个月内不光要召开会议，还要完成唱票计票工作选举出业委会，一应准备工作需要更紧凑扎实，建议走线上进行核权和投票，单纯线下投票很难在规定时间内完成相应工作。
（2）筹备组在6个月内召开首次业主大会会议，但是未选举成立业委会的，按照新条例定需自行解散。
（3）筹备组自行解散后，按照2024年6月1日即将施行的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十九条第三款之规定，需占物业服务区域20%以上业主联名提出重新筹备业主大会申请。
（4）本条第三款规定业主大会的成立时间，按照2024年6月1日即将施行的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条“首次业主大会会议对管理规约、业主大会议事规则草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，在3个月内重新组织表决。”之规定，再结合本条第二款之规定，新的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条规定的情况基本不可能实现。
（5）本条第三款规定业主大会的成立条件，与2024年6月1日即将施行的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十条相比较，多出“业主委员会工作规则”这一项条件。
第二十九条 建设单位负责首次业主大会会议的筹备经费。筹备经费根据物业管理区域的规模按每套房屋五十元标准确定；物业管理区域总套数在一千户以下的，一般不高于五万元；物业管理区域总套数在一千户以上的，一般不高于十万元。一个物业管理区域业主大会筹备经费不得少于二万元。
新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至镇人民政府、街道办事处的指定账户，供业主大会筹备组使用。
老旧小区以及建设单位已经不存在的物业管理区域筹备首次业主大会会议的，区（市）县人民政府可以给予补助。
实操建议：
（1）现成都市成华区未对相关专用指定账户设置配套的规定，实际操作中街办并无相应专用指定账户可供使用，建议不要使用街办基本账户进行该类款项的收支。在此情形下，建议筹备组与新建物业的建设单位协商，由筹备组将相关费用在新建物业的建设单位实报实销。
（2）本条第三款未将“建设单位已经不存在”的情形规定清楚，若该单位未注销但无法查找具体地址等情形是否属于“不存在”的情况。
第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。筹备组、业主委员会或者物业管理委员会应当按照法律、法规、规章规定和管理规约、业主大会议事规则约定召开业主大会会议。专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议，或者出现业主大会议事规则约定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。
业主委员会未依法、依约履行召开业主大会会议职责的，二十名以上业主联名可以请求镇人民政府、街道办事处责令其限期召开；逾期仍未召开的，由镇人民政府、街道办事处组织召开。其他任何单位和个人不得违法召开业主大会会议。
解读：
本条强调召开业主大会的主体只能是业委会和基层政府。
第三十一条 业主大会会议的召开应当接受镇人民政府、街道办事处的指导和监督。业主委员会应当在召开业主大会会议公告发布三十日前将会议方案、议程、议事内容和拟表决事项等报告镇人民政府、街道办事处。
业主大会会议由业主委员会书面记录，相关会议资料应当存档保存。业主大会会议未能作出决定的，或者业主就会议议题内容等存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向镇人民政府、街道办事处报告。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，该决定事项涉及的区（市）县相关主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
解读：
（1）街道办事处对业主大会会议的召开负有指导和监督职责。
（2）明确业委会在召开业主大会会议前的报告义务。
（3）明确业委会在业主大会会议未能作出决定或对议题存在重大分歧的报告义务。
（4）明确街道办事处对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，具有责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的职责。
实操建议：
建议街道办事处在认定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定时，先向专业律师进行咨询确认并预判诉讼风险以后，谨慎作出责令限期改正或者撤销其决定；对于业主大会、业主委员会作出的决定是否违反法律、法规规定的认定存在争议时，可以向区（市）县相关主管部门函询相关事宜是否可以认定为“违反法律、法规规定”。
第三十二条 业主大会会议可以采用书面方式或者电子投票的形式。业主参与表决可以自行投票，也可以委托他人投票。受托人应当出具业主的书面委托证明，依法按照受托事项、时间、权限，代表业主行使权利。
现场计票、统票、监票应当邀请镇人民政府、街道办事处代表、居（村）民委员会代表和业主代表参加。鼓励委托公证机构进行公证。
采用电子投票表决可以使用全市统一的电子投票表决系统。不动产登记机构与住建主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制，及时将相关信息共享。
业主大会会议表决结果产生之日起三日内，应当在物业管理区域显著位置向全体业主公示，公示时间不得少于三十日。业主表决和查询议事表决结果时，应当主动提供业主身份证明材料。
解读：
（1）街道办事处应当参加现场计票、统票、监票工作。
（2）确认业主大会会议表决结果的公示时间。
实操建议：
（1）该条第二款规定的“业主代表”建议为非筹备组成员和非业委会候选成员。
（2）该条第二款规定的“公证机构公证”，相关费用支出方式建议在筹备组会议中进行确定。
（3）全市统一的电子投票表决系统非强制性使用，但是建议优先适用；若业委会选择使用其他第三方平台进行投票，建议街道办对该平台投票流程如何规定、相关参与率如何计算、票数如何统计、投票后如何查询、投票结果真实性如何保证、该结果及相关数据如何保存、相关数据及业主信息如何进行保密及处理、该次服务如何收费、业委会支出该笔费用是否符合规约要求等问题均需要在投票前进行确认。
第三十四条 管理规约约定或者业主大会决定聘请专业机构对业主共有资金进行审计的，业主委员会应当执行，物业服务人应当予以配合。业主委员会拒绝委托审计的，镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期未改正的，镇人民政府、街道办事处可以代为组织实施，相关费用在业主共有资金中列支。
审计结果应当向全体业主公示，公示期不得少于十五日。
鼓励建立业主委员会任期和离任审计制度。
解读：
明确对业主共有资金进行审计相关事宜。
实操建议：
若街道办代为组织实施审计后，业委会以各种理由不予配合（例如：本届业委会已到期或者拒不配合支付费用等），该费用街办如何在业主共用资金中进行列支？若无法进行列支，街办只有通过诉讼方式进行维权，容易造成街办与辖区群众之间纠纷，不利于稳定团结。本条未对出现上述状况时，街道办如何保护自身权利进行规定。
第三十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督，按照依法通过的业主委员会工作规则开展工作。
业主委员会成员由本物业管理区域内符合法律、法规规定条件的自然人业主或者单位业主授权的代表担任。筹备组或者换届小组在确定业主委员会成员候选人名单时，应当征求物业所在地社区（村）党组织意见。
业主委员会每名成员具有同等表决权，人数、任期等应当符合法律、法规规定。业主委员会成员以及候补委员的条件、人数、选举方式、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会成员应当遵守法律、法规和管理规约，主动接受镇人民政府、街道办事处的监督管理。
业主委员会成员和候补委员名单应当长期在业主委员会用房的显著位置公告，并根据业主委员会成员变化情况及时更新。
实操建议：
（1）本条第二款确定“筹备组或者换届小组在确定业主委员会成员候选人名单时，应当征求物业所在地社区（村）党组织意见”，在业委会备案时，应当提交征求意见的相关材料。
（2）本条第三款规定“候补委员的条件、人数、选举方式、任期等具体事项由业主大会议事规则规定”，而第三十六条规定“候补委员人数不得超过业主委员会成员人数的百分之五十”， 因第三十六条第一款对候补委员人数进行强制性规定，若业主大会议事规则规定的候补委员人数与第三十六条第一款规定人数存在冲突，则应当适用第三十六条第一款之规定。
第三十六条 业主大会会议可以同时选举产生业主委员会候补委员，在业主委员会成员出缺时，由候补委员依次递补，候补委员人数不得超过业主委员会成员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会成员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中约定。
解读：
（1）明确候补委员人数不得超过业主委员会成员人数的百分之五十。
（2）明确候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十七条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主依法作出的共同决定；
（二）督促业主、物业使用人遵守管理规约、履行物业服务合同；
（三）监督物业服务人履行物业服务合同；
（四）配合政府以及有关部门依法实施的应急处置措施和其他管理措施；
（五）拟定涉及业主共同管理事项的制度措施草案并提请业主大会决定；
（六）每半年公布业主委员会成员、候补委员支付物业费、停车服务费等情况；
（七）法律、法规规定以及管理规约约定和业主大会赋予的其他职责。
业主出具业主身份证明材料后，可以查阅、复制业主委员会制作和保管的会议记录和法律、法规规定的应当公开的信息档案资料，业主委员会应当予以配合。
业主委员会应当按照有关要求，积极引导业主遵守互联网信息相关规定，文明互动、理性表达，维护物业管理相关互联网群组的良好网络生态。
解读：
（1）列举业主委员会应当履行的职责，相关职责应当与省条相配合进行确认。
（2）本条第六项系新增规定，需要提醒业委会保存相关公示情况的证明材料。
第三十八条 业主委员会应当按照业主委员会工作规则召开会议，并于会议召开前三日，将会议讨论事项报告物业所在地的镇人民政府、街道办事处。
业主委员会的决定应当依照法律、法规规定进行公示，同时抄告镇人民政府、街道办事处。业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经过全体成员过半数同意并签字确认。
业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会成员承担相应的法律责任。
实操建议：
因业委会召开会议不需要街道办同意，也不需要将会议结果提交备案，那街道办如何能及时得知业委会召开业委会会议？本条第一款规定明确要求业委会召开会议前3天需报告街道办，但是业委会不报告，那街道办如何处理？相关规定没有明确。建议出现业委会不报告的情形时，街道办应当下达告知书，要求业委会履行报告义务。
第四十条 业主委员会任期届满前，应当依照法律、法规规定召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满之日起十日内，应当依照法律、法规规定将档案资料、印章、资金等移交给新一届业主委员会，腾退业主委员会用房。新一届业主委员会未产生的，移交给镇人民政府、街道办事处指定的单位保管。移交清单应当保存至下一次换届选举完成。
实操建议：
本条第二款规定所称“指定的单位保管”，实际操作中街道办可以确定哪些单位进行保管？相应保管费用如何支出？从何处支出？移交时是否需要审计（特别是该小区业主对财务账目分歧严重时）？若下一届无法选举成功的情况下，相关后续委托保管事项及费用如何处理？相关规定没有明确，都是实际操作中的问题所在。若出现上述状况时，建议街道办指定社区进行保管。
第五节 物业管理委员会
根据国务院《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。
2005年08月15日的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中明确：“业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。” 理由是：
1、系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；
2、系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；
3、依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；
4、对物业公用部位、共用设备有占有支配权。
既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。另，按照最高法院[2002]民立他字第46号函的意见，业主委员会既然能作为原告，也就能作为被告。
但是，新条例中“物业管理委员会”并非由业主选举产生，其职责与业委会并非完全一致，对“物业管理委员会”的性质如何进行认定？若其作为业主委员会替代组织履行职责时，其是否具备诉讼主体资格？该诉讼主体资格由谁来进行认定？故“物业管理委员会”相关规定无相关上位法规定进行支撑，相关主体资格存在争议。
第四十一条 有下列情形之一的，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向物业所在地镇人民政府、街道办事处提出书面申请，镇人民政府、街道办事处应当及时组建物业管理委员会：
（一）新建物业管理区域自首套房交付之日起超过三个月，仍不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）物业管理区域符合设立业主大会情形但是尚未设立业主大会的；
（三）业主委员会任期届满仍未能选举产生新一届业主委员会的；
（四）因业主委员会成员缺额、在任期内无法履职，且未能重新选举，导致业主委员会无法正常履职的。
镇人民政府、街道办事处应当为物业管理委员会开展工作提供必要的经费保障。物业管理委员会有权使用业主委员会用房。
物业管理委员会组建、职责、运行的具体办法，由市人民政府另行制定。
解读：
（1）列举应当组建物业管理委员会的情形。
（2）授权市人民政府制定物业管理委员会组建、职责、运行的具体办法。
第四十二条 物业管理委员会应当依法履行下列职责：
（一）符合本条例第四十一条第一款第一项情形的，组织业主监督前期物业服务合同的履行和监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等；
（二）符合本条例第四十一条第一款第二项情形的，组织成立业主大会；
（三）符合本条例第四十一条第一款第三项、第四项情形的，组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会；
（四）未成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的，临时代为履行业主委员会的职责；根据业主共同决定，代表业主与业主依法共同决定选聘、续聘的物业服务人签订、续订物业服务合同及补充协议。
物业管理委员会应当依法履行职责，接受镇人民政府、街道办事处的监督管理，其作出的决定违反法律、法规规定的，该决定事项涉及的区（市）县相关主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。
实操建议：
（1）本条确定物业管理委员会的职责，需对应第四十一条之规定，产生情形不一样，相关的具体职责也不一样。
（2）建议街道办事处在认定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定时，先向专业律师进行咨询确认并预判诉讼风险以后，谨慎作出责令限期改正或者撤销其决定；对于业主大会、业主委员会作出的决定是否违反法律、法规规定的认定存在争议时，可以向区（市）县相关主管部门函询相关事宜是否可以认定为“违反法律、法规规定”。
第四十三条 物业管理委员会一般由镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位指派代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一，主任由镇人民政府、街道办事处指派的代表担任。已经成立业主大会的，建设单位不再指派人员参加。
业主代表由镇人民政府、街道办事处通过听取业主意见，在自愿参加的业主中确定。
镇人民政府、街道办事处应当在物业管理区域显著位置以书面形式和互联网方式将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示期不少于十五日。
实操建议：
（1）本条第一款规定由街道办指派的代表担任物业管理委员会的主任，并未限定该代表为街道办工作人员，但为更好的进行后续相关工作，建议指派街道办工作人员或社区人员作为代表担任主任职务。
（2）本条第二款中“业主代表”没有规定其确定条件，建议党员优先，其他相应条件按照业委会成员要求进行确定。
第四十四条 物业管理委员会作为临时机构，在物业管理区域选举产生业主委员会后停止履行职责，办理移交手续后自行解散。物业管理委员会任期一般不超过两年，期满仍未能选举产生业主委员会的，由镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。
物业管理委员会应当于任期届满或者选举产生业主委员会之日起十五日内，办理移交档案资料、印章、资金等手续，腾退业主委员会用房。
实操建议：
物管会进行材料移交前，建议对资金等账户情况进行审计后移交。
第四十五条 物业管理委员会可以持镇人民政府、街道办事处出具的成立证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会专用印章，并开设基本存款账户。
实操建议：
（1）虽然省条第七条提及物管会，但由于一直没有相关实施操作规定，物管会设立仍属于新生事物，故未知银行对物管会该类主体是否配合开具独立账户。
（2）物管会若能开具独立账户，需预留物管会公章和主任的印章，那么对于账户上可能存在的上百万或上千万的资金，是否有必要建立独立的财务制度进行资金收入和支付的监管，否则一旦出现资金使用问题，作为成立物管会的街道办责任将极其重大。
第三章 物业服务
第五十三条 物业管理区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷需提供应急物业服务保障的，由镇人民政府、街道办事处确定应急物业服务人，并在物业管理区域内公告。
应急物业服务期间物业服务人应当按照原物业服务合同约定的服务标准提供服务，物业费按照原标准执行。
镇人民政府、街道办事处应当自确定应急物业服务人之日起六个月内组织业主依法选聘新物业服务人，协调应急物业服务人与新物业服务人做好交接。
实操建议：
《四川省物业管理条例》第七十三条有相同规定表述，但均未明确表述该应急物业服务的期限，实际操作过程中相当多的业主认为应急物业服务期限就是6个月。若6个月内未选出新物业，则要求街道办更换新的应急物业公司进场，造成业主间矛盾加深，也导致因物业公司频繁更替，致使服务水平下降，最终受到损害的还是广大业主。建议在街道办确定应急物业进行公告时，对应急物业服务期限进行表述，如表述为“应急物业服务期限于选举出新物业服务人并依法交接之日结束”。
第五十四条 有条件的物业服务人可以根据业主委托开展养老、托幼、家政、文化、健康等定制化和个性化特约服务，服务报酬由业主和物业服务人协商确定。
除法律、法规规定的事项外，镇人民政府、街道办事处以及居（村）民委员会委托物业服务人承担社区治理、公共事务或者居（村）民服务等事项的，服务报酬由双方协商确定。
解读：
本条适应近年来不断突出的养老需求，鼓励有条件的物业服务人就近为业主提供定制化的养老、托幼、家政服务。建议物业公司对新增的服务范围及时向相关行业主管部门进行申请或报备。
第五十九条 物业服务期限届满前六个月内，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者选聘新物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。
业主共同决定续聘且原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同期限届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会。
经业主共同决定选聘新物业服务人的，业主委员会应当制定选聘方案并组织业主进行表决。
实操建议：
本条第三款确认业委会需制定选聘方案并提交表决，为有效提高业主大会的效率，建议可以将续聘和选聘、选聘方案等相关议题放在同一次业主大会进行表决，但应当注意议题设置的逻辑顺序，应当首先表决是否同意续聘，然后才是选聘等相关议题。
第六十六条 业主、物业服务人可以向业主委员会提出调整物业服务收费标准的申请。
专有部分面积占比百分之十以上且人数占比百分之十以上的业主提出申请的，业主委员会应当与物业服务人协商。物业服务人同意调整的，双方共同制定调整方案，并将调整方案提交业主共同决定。
物业服务人申请调整物业服务收费标准的，按照下列程序办理：
（一）物业服务人拟定收费标准调整方案，并提交业主委员会。调整方案包括调整后的服务标准、服务事项、服务价格、理由和补充协议草案；
（二）业主委员会将收费标准调整方案在物业管理区域显著位置公示三十日以上；
（三）公示期间，业主对调整方案提出异议的，业主委员会应当与物业服务人研究，根据业主合理建议优化相关方案；
（四）业主委员会将调整方案提交业主共同决定。
物业服务人应当将物业服务收费标准的调整事项和结果及时报告物业所在地的镇人民政府、街道办事处。
物业服务收费标准调整后，物业服务人应当与业主委员会签订补充协议。
解读：
本条规定物业服务收费标准的调整程序。
第四章 物业使用和管理维护
第七十六条 在物业管理区域内使用电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车的，应当遵守法律、法规、规章规定和管理规约约定，不得在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放或者充电。
禁止利用电梯轿厢运载电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车及其配套动力蓄电池。
解读：
因电动自行车频繁引发安全责任事故，本条规定设置禁止充电区域范围和利用电梯运载相关事项。
第七十八条 物业服务人接受委托代收水电燃气费等，应当与委托人签订委托合同，并根据约定向委托人收取报酬，不得将应当由委托人承担的费用转嫁给业主。委托人应当将委托事项和联系方式在物业管理区域显著位置长期公示。
物业服务人代收水电燃气等费用的，不得与物业费捆绑收取。
解读：
本条对物业代收费事项处理进行规定。
第六章 法律责任
第九十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，由镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理综合行政执法部门对业主委员会的直接责任人员处一万元以上二万元以下罚款：
（一）违反本条例第三十四条第一款规定，拒绝委托审计或者不配合审计的；
（二）违反本条例第四十条第二款规定，拒不移交相关资料、财物的。
解读：
本条为新增条款，涉嫌违法事项需街道办得知相关线索后，对该情况是否属于涉嫌违法的处罚事项进行研判，确认后开具《责令限期改正通知书》，并进行有效送达，逾期未改正的，由街道办将上述一应材料移交城市管理综合行政执法部门进行处罚。
第九十三条 违反本条例第三十条第二款规定，违法召开业主大会会议的，由镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理综合行政执法部门按照下列规定予以处罚：
（一）物业服务人或者其他单位违法召开业主大会会议的，处二万元以上十万元以下罚款；
（二）业主个人、物业使用人违法召开业主大会会议的，处三千元以上一万元以下罚款。
解读：
本条为新增条款，涉嫌违法事项需街道办得知相关线索后，对该情况是否属于涉嫌违法的处罚事项进行研判，确认后开具《责令限期改正通知书》，并进行有效送达，逾期未改正的，由街道办将上述一应材料移交城市管理综合行政执法部门进行处罚。
第九十七条 相关主管部门、镇人民政府、街道办事处的工作人员，在物业管理的监督管理工作中未依法履行职责的，依法责令改正，通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。
监察机关应当加强对居（村）民委员会、物业管理委员会中履行职责的公职人员的监察。
解读：
本条对街道办人员不履职和监察相关公职人员进行规定。